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Estados y China podrían llevar al mundo a una crisis inmobiliaria

Expertos del sector aseguran que hay una pérdida de US$1,2 billones y los créditos hipotecarios ponen a los bancos en la cuerda floja.

  • Los bancos se están aprovisionando para posibles impagos de créditos hipotecarios comerciales. FOTO: CORTESÍA
    Los bancos se están aprovisionando para posibles impagos de créditos hipotecarios comerciales. FOTO: CORTESÍA
15 de febrero de 2024
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Después de la pandemia, hubo cambios radicales en la manera de trabajar, muchas empresas descubrieron que sus empleados no tenían que laborar presencialmente.

Esa nueva normalidad fue una mala noticia para los propietarios de edificios destinados al alquiler de oficinas, porque la baja ocupación afectó el rendimiento de la inversión, sobre todo en EE. UU., en donde hay temores por una potencial crisis que arrastraría a los bancos que están expuestos a grandes carteras hipotecarias.

A la baja ocupación, se suma el aumento en las tasas de interés de referencia en el país norteamericano, hoy día están en 5,5% (las más altas en 17 años), que ponen dificultades adicionales a quienes tienen pagos pendientes con los establecimientos de crédito y los posibles impagos tienen con los pelos de punta a los agentes del mercado.

La historia ha enseñado que cuando los bancos quiebran —o entran en crisis— desatan un efecto dominó, pues los depositantes pueden perder sus ahorros y además desaparecen fuentes de financiamiento para las empresas y las personas; en consecuencia, la actividad económica se estanca o cae.

Como EE. UU. es la primera economía del mundo, si su actividad productiva merma, también hay efectos negativos para sus socios comerciales, teniendo en cuenta que la demanda por los productos y servicios podría frenar; una situación que, en última instancia, golpea a los exportadores y a los inversionistas que tienen negocios en ese país.

Temor creciente

Sin duda, la crisis crediticia del 2008 dejó un trauma global y cuando hay turbulencia con la banca, las alarmas se prenden por todos lados. En este caso, la polvareda se levantó cuando el New York Community Bancorp (NYCB) informó el 1 de febrero que mermaría el dividendo para los accionistas y aumentaría las reservas para cubrirse de posibles morosidades; el monto de ese aprovisionamiento fue de US$552 millones.

El anuncio de esa entidad financiera provocó la desconfianza generalizada por la alta exposición de su cartera a los créditos hipotecarios. Inclusive, el KBW Index (que le sigue la pista a 20 de los bancos más fuertes en EE. UU.) cayó 2,3% ese día; denotando la prevención del mercado por un posible choque en cadena.

Datos recopilados por Bloomberg indican que los precios de los edificios con oficinas se han desplomado con mucha fuerza en Estados Unidos. Por ejemplo, con corte al cuarto trimestre de 2023, el valor de esos inmuebles había bajado 40% anual en una plaza fuerte como San Francisco, mientras que en Manhattan mermó cerca de 20%.

Con ello en mente, las perspectivas de unos son más pesimistas que las de otros. Una de las visiones más desalentadoras la entregó Barry Sternlicht; multimillonario inversor del renglón inmobiliario, quien dijo textualmente que este sector tiene “una crisis existencial porque los trabajadores no han vuelto a los escritorios”.

A su juicio, las oficinas, que alguna vez fueron activos de US$3 billones, ahora valen unos US$1,8 billones: “Hay US$1,2 billones en pérdidas repartidas en alguna parte, y nadie sabe exactamente dónde está todo”.

Con las altas tasas de interés y la alta vacancia, los propietarios de esos edificios —en muchos casos— no han podido refinanciar los créditos, pero también se han rehusado a vender las infraestructuras sacrificando la ganancia en relación con lo que pagaron para adquirirlas. En consecuencia, el desplome de los precios todavía no está claro, pero ya hay atisbos: agencias internacionales reportaron que una torre de oficinas en Los Ángeles se vendió hace dos meses por un 45% menos frente al precio de compra hace 10 años.

¿Se les fue la mano?

Hoy estarían saliendo a flote las consecuencias de una emoción desmesurada en el sector inmobiliario comercial, pues muchos inversionistas quisieron aprovechar las bajas tasas de interés (que estuvieron en 0% entre 2008 y 2015) para financiar la compra de edificios. Sin embargo, nadie calculó que vendría una pandemia y cambiarían las reglas del juego.

Según Trepp, proveedor de datos para mercados y analistas, muchos propietarios tendrán que vender cuando venzan sus deudas: “Más de US$1 billón en préstamos inmobiliarios comerciales vencerán a finales del próximo año”.

Mientras tanto, el mal rendimiento traspasa las fronteras, toda vez que los bancos y fondos de gestión en Corea del Sur se encuentran entre los mayores inversores en edificios comerciales estadounidenses y ellos también se están preparando para una ola de mala deuda.

Wilson Tovar, gerente de investigaciones en Acciones y Valores, tiene una proyección menos fatalista y señaló que la turbulencia en el sector inmobiliario es propia de un ciclo económico que estaría a punto de cambiar.

“Ahora hay una coyuntura global que tiene que ver con la crisis inmobiliaria en China, dado que algunos jugadores de ese país vienen vendiendo activos en diferentes lugares del mundo, quizás, en algunos casos vendiendo a descuento, pero aún no son generalizadas esas ventas puntuales, entonces diría que la situación podría cambiar mas adelante, pero ahora no hay evidencia para sugerir que hay una crisis”, agregó.

Lo cierto es que los bancos regionales (con menos alcance que los grandes) son los más expuestos a impagos de créditos hipotecarios y están con la guardia arriba. Pero eso no significa que los más pesados sean ajenos a la situación; Wells Fargo, el cuarto más relevante de EE. UU., terminó 2023 con unas reservas de US$3.900 millones, las aumentó 77% con respecto a 2022.

Analistas del sector señalaron que muchos bancos han optado por refinanciar préstamos e ignorar la caída que ya se está manifestando en el precio de los edificios y, de materializarse el choque, unos estarán mejor preparados que otros para afrontarlo.

Aunque, los apartamentos no son el ladrillo que está hundiendo el negocio inmobiliario, la firma MSCI reseñó que hasta US$67.000 millones de esa cartera están en riesgo de deterioro.

Alexánder Ríos, analista de Inverxia, indicó que “cuando la tasa de interés sube y se mantiene alta por mucho tiempo, eso dispara las tasas de interés hipotecarias, eso en cualquier sistema financiero genera una cartera de impagos”.

“En EE. UU. es muy normal que la gente consigue una casa y sobre esa se endeuda para comprar otra, allá eso es muy normal, pero en una época de tasas altas, dispara el riesgo de impago, no es algo atípico, pero la presión llega por la temporada de altas tasas; ahí entra el tema del ajuste y la renegociación de créditos hipotecarios”, añadió.

La Secretaria del Tesoro de EE. UU., Janet Yellen, comentó la semana pasada que las pérdidas en el sector inmobiliario comercial son preocupantes, pero aseguró que la situación es “manejable”. Entretanto, los agentes del mercado siguen con cautela la evolución del sector y atentos a cualquier asomo de pánico financiero que es el peor escenario al que podría llegarse.

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